ಫ್ಲ್ಯಾಟು ಮಾರಾಟ, ಹೆಚ್ಚು ಗಳಿಕೆಯ ಆಟ..!

ಫ್ಲ್ಯಾಟು ಮಾರಾಟ, ಹೆಚ್ಚು

ಗಳಿಕೆಯ ಆಟ..!

ನಿವೇಶನ ಮಂಜೂರಾತಿ ಪತ್ರದಲ್ಲಿನ ಷರತ್ತುಗಳನ್ನೇ ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿದಾರರನ್ನು ವಂಚಿಸಲು ಬಿಲ್ಡರುಗಳು ಅನುಸರಿಸುವ ಕಪಟ ಮಾರ್ಗಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಇದಕ್ಕಿಂತ ಉತ್ತಮ ಪ್ರಕರಣ ನಮ್ಮ ಮುಂದೆ ಬಂದೇ ಇಲ್ಲ..! ಎಂಬ ಮಾತುಗಳು ನ್ಯಾಯಪೀಠದಿಂದ ಬರಬೇಕಾದರೆ ಗ್ರಾಹಕರನ್ನು ವಂಚಿಸಲು ಎಂತೆಂತಹ ಮಾರ್ಗ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತಿದೆ ಎಂದು ಅರ್ಥ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು.

ನೆತ್ರಕೆರೆ ಉದಯಶಂಕರ

ನಿವೇಶನ ಮಂಜೂರಾತಿ ಪತ್ರದಲ್ಲಿನ ಷರತ್ತುಗಳನ್ನೇ ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿದಾರರನ್ನು ವಂಚಿಸಲು ಬಿಲ್ಡರುಗಳು ಅನುಸರಿಸುವ ಕಪಟ ಮಾರ್ಗಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಇದಕ್ಕಿಂತ ಉತ್ತಮ ಪ್ರಕರಣ ನಮ್ಮ ಮುಂದೆ ಬಂದೇ ಇಲ್ಲ..!

ರಾಜ್ಯ ಗ್ರಾಹಕ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಮುಂದೆ ಬಂದ ಒಂದೇ ಮಾದರಿಯ ಎರಡು ಪ್ರಕರಣಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ತೀರ್ಪು ನೀಡುತ್ತಾ ನ್ಯಾಯಪೀಠ ಹೇಳಿದ ಮಾತು ಇದು.

ಅಂದರೆ ಗ್ರಾಹಕರನ್ನು ವಂಚಿಸಲು ಎಂತೆಂತಹ ಮಾರ್ಗಗಳನ್ನು ಅನುಸರಿಸುತ್ತಿರಬಹುದು ಎಂಬುದನ್ನು ನಾವು ಅರ್ಥ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು.

ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಅರ್ಜಿದಾರರು: ಬೆಂಗಳೂರು ಲಾಂಗ್ ಫೋರ್ಡ್ ಗಾರ್ಡನ್ನಿನ ಲಾಂಗ್ ಫೋರ್ಡ್ ಕೋರ್ಟ್ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟಿನ ನಿವಾಸಿಗಳಾದ ಎನ್. ಎಂ. ಜಯರಾಮ್, ಸಂಜಯ ಜಯರಾಮ್ ಹಾಗೂ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಆರ್. ಸುರೇಶ ಮತ್ತು ಶ್ರೀಮತಿ ಆರತಿ ಸುರೇಶ.

ಎರಡೂ ಪ್ರಕರಣಗಳ ಪ್ರತಿವಾದಿಗಳು: ಬೆಂಗಳೂರು ಎಂ.ಜಿ. ರಸ್ತೆಯ ಅಶೇಡ್ ಪ್ರಾಪರ್ಟೀಸ್ ಅಂಡ್ ಇನ್ ವೆಸ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಪ್ರೈವೇಟ್ ಲಿಮಿಟೆಡ್.

ಈ ಪ್ರಕರಣದ ಪ್ರತಿವಾದಿಯು ನಗರದಲ್ಲಿ ಭೂಮಿ ಖರೀದಿಸಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪಡಿಸಿ ವಾಣಿಜ್ಯ ದರದಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ಉದ್ಧೇಶಕ್ಕಾಗಿ ಕಂಪೆನಿ ಕಾಯ್ದೆಯ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿಯಾದ ಸಂಸ್ಥೆ. ಈ ಸಂಸ್ಥೆಯು ಮಹಜಬೀನ್ ನಜ್ರಿ ಎಂಬವರ ಜೊತೆಗೆ ಜಂಟಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಒಪ್ಪಂದವೊಂದನ್ನು ಮಾಡಿಕೊಂಡಿತ್ತು. ಒಪ್ಪಂದದ ಪ್ರಕಾರ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ರಿಚ್ಮಂಡ್ ಟೌನಿನ ಅಲೆಗ್ಸಾಂಡರ್ ಸ್ಟ್ರೀಟಿನಲ್ಲಿ ಎರಡು ನಿವೇಶನಗಳಲ್ಲಿ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟುಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಿಕೊಡುವ ಭರವಸೆಯನ್ನು ಪ್ರತಿವಾದಿ ಸಂಸ್ಥೆಯು ನೀಡಿತ್ತು.

ಆ ಬಳಿಕ ಪ್ರತಿವಾದಿಯು ನಿಕಿ ಸಾಹ್ನಿ ಎಂಬ ಅಧಿಕೃತ ಏಜೆಂಟರ ಮೂಲಕ, ಅರ್ಜಿದಾರರಿಗೆ 2800ರಿಂದ 3000 ಚದರಡಿಯ ಉದ್ದೇಶಿತ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟನ್ನು ಚದರಡಿಗೆ ತಲಾ 3900 ರೂಪಾಯಿಗಳ ದರದಲ್ಲಿ ಮಾರಲು ಮುಂದಾಯಿತು. ಉದ್ದೇಶಿತ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟಿನ ವಿವರಗಳ ಬಗ್ಗೆ ತೃಪ್ತರಾದ ಅರ್ಜಿದಾರರು ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟುಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸಲು ಒಪ್ಪಿದರು. ಖರೀದಿ ಸಲುವಾಗಿ 25 ಲಕ್ಷ ರೂಪಾಯಿಗಳ ಚೆಕ್ಕುಗಳನ್ನು ನೀಡಿದರು. ಪ್ರತಿವಾದಿ ಸಂಸ್ಥೆಯು 13-7-2006ರಂದು ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಮಂಜೂರಾತಿ ಪತ್ರಗಳನ್ನೂ ನೀಡಿತು. ಪಡೆದ ಹಣಕ್ಕೆ ರಶೀದಿಯನ್ನೂ ನೀಡಿತು.

ಈ ಮಂಜೂರಾತಿ ಪತ್ರದ ಷರತ್ತುಗಳ ಪ್ರಕಾರ ಭೂಮಿಯ ಮಾಲೀಕ ಈ ಜಾಗದ ಸ್ವಲ್ಪ ಭಾಗವನ್ನು ಗೇಣಿಗೆ ನೀಡಿದ್ದು, 6 ತಿಂಗಳ ಒಳಗಾಗಿ ಆತನನ್ನು ತೆರವುಗೊಳಿಸಿದ ಬಳಿಕ ಮಾರಾಟ ಹಾಗೂ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಂಬಂಧಿತ ಅಧಿಕೃತ ಒಪ್ಪಂದದ ಪ್ರಕಾರ ಉಳಿದ ಹಣ ಪಾವತಿ ಮಾಡಬೇಕು ಎಂದು ಅರ್ಜಿದಾರರಿಗೆ ತಿಳಿಸಲಾಗಿತ್ತು.

ಆದರೆ ಏಜೆಂಟ್ ನಿಕಿ ಸಾಹ್ನಿ ಅವರು ಗೇಣಿದಾರ ತಾನಿದ್ದ ಮನೆಯನ್ನು ನಿಗದಿತ ಆರು ತಿಂಗಳ ಅವಧಿಯ ಒಳಗಾಗಿ ಖಾಲಿ ಮಾಡಿಲ್ಲವಾದ್ದರಿಂದ ಯೋಜನೆ ಜಾರಿಗೊಳಿಸಲಾಗುತ್ತಿಲ್ಲ, ಪ್ರತಿವಾದಿಗಳು ಚೆಕ್ ಮೂಲಕ ಹಣ ಮರುಪಾವತಿ ಮಾಡುತ್ತಿದ್ದಾರೆ ಎಂದು ಹೇಳಿ ಅರ್ಜಿದಾರರಿಗೆ ಚೆಕ್ ನೀಡಿದ್ದಲ್ಲದೆ ಅದನ್ನು ಬೇಗನೇ ನಗದು ಮಾಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವಂತೆಯೂ ಒತ್ತಡ ಹೇರಿದರು.

ಪ್ರತಿವಾದಿಯ ಉದ್ದೇಶದ ಅರಿವಿಲ್ಲದೆ ಏಜೆಂಟರ ಒತ್ತಡಕ್ಕೆ ಮಣಿದ ಅರ್ಜಿದಾರರು ಬ್ಯಾಂಕುಗಳಿಗೆ ಪ್ರತಿವಾದಿ ನೀಡಿದ ಚೆಕ್ಕನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸಿ ಹಣ ಪಡೆದರು. ಆದರೆ ಏಜೆಂಟರ ಮೂಲಕ ತಮ್ಮನ್ನು ದಾರಿತಪ್ಪಿಸಿ, ಹೆಚ್ಚು ಹಣಕ್ಕೆ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟನ್ನು ಬೇರೆಯವರಿಗೆ ಮಾರುವ ಸಲುವಾಗಿ ಪ್ರತಿವಾದಿ ಈ ಕೃತ್ಯ ಎಸಗಿದ್ದಾರೆ ಎಂಬುದು ಅರ್ಜಿದಾರರಿಗೆ ನಂತರ ಗೊತ್ತಾಯಿತು.

ಇದು ಪ್ರತಿವಾದಿಯಿಂದ ಆಗಿರುವ ಸೇವಾಲೋಪ ಎಂಬುದನ್ನು ಗಮನಿಸಿದ ಅರ್ಜಿದಾರರು ರಾಜ್ಯ ಗ್ರಾಹಕ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಮೆಟ್ಟಲೇರಿ, ಒಪ್ಪಂದದ ಅನುಷ್ಠಾನಕ್ಕೆ ನಿರ್ದೇಶನ ನೀಡುವಂತೆ ಕೋರಿದರು.

ಅಧ್ಯಕ್ಷ ನ್ಯಾಯಮೂರ್ತಿ ಚಂದ್ರಶೇಖರಯ್ಯ, ಸದಸ್ಯರಾದ ರಮಾ ಅನಂತ್ ಮತ್ತು ಶಾಮಭಟ್ ಅವರನ್ನು ಒಳಗೊಂಡ ಪೀಠವು ಅರ್ಜಿದಾರರ ಪರ ವಕೀಲ ಎಂ. ಶಿವಪ್ರಕಾಶ್ ಮತ್ತು ಪ್ರತಿವಾದಿಗಳ ಪರ ವಕೀಲ ಮೆ. ಎ.ಕೆ.ಎಸ್. ಲಾ ಅಸೋಸಿಯೇಟ್ಸ್ ಅವರ ಅಹವಾಲುಗಳನ್ನು ಆಲಿಸಿ ಸಾಕ್ಷ್ಯಾಧಾರಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿತು.

ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ 'ಪರಿಪೂರ್ಣ ಒಪ್ಪಂದ ಇಲ್ಲವೇ ಇಲ್ಲ. ಅಂತಹ ಒಪ್ಪಂದ ಇದ್ದರೆ ಅರ್ಜಿದಾರರು ಒಪ್ಪಂದದ ಅನುಷ್ಠಾನಕ್ಕಾಗಿ ಸಿವಿಲ್ ಮೊಕದ್ದಮೆ ಹೂಡಬಹುದು. ಆದ್ದರಿಂದ ಈ ಅರ್ಜಿಗಳು ವಿಚಾರಣೆಗೆ ಯೋಗ್ಯವೇ ಅಲ್ಲ, ಇವುಗಳನ್ನು ವಜಾಮಾಡಬೇಕು' ಎಂದು ಪ್ರತಿವಾದಿಗಳು ಮನವಿ ಮಾಡಿದರು.

ಹಣಪಡೆದು ಯಾವುದಾದರೂ ವಸ್ತುವನ್ನು ಮಾರಿದರೆ ಅಥವಾ ಸೇವೆಯ ಭರವಸೆಯನ್ನು ಒಪ್ಪಂದದ ಪ್ರಕಾರ ಇತ್ತರೆ, ವಸ್ತು, ಸೇವೆ ಪಡೆದ ವ್ಯಕ್ತಿ ಕಾಯ್ದೆ ಪ್ರಕಾರ ಗ್ರಾಹಕ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಬರುತ್ತಾನೆ ಎಂದು ಹೇಳಿದ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಈ ಪ್ರಕರಣವೂ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ವಿಚಾರಣಾ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಬರುತ್ತದೆ ಎಂದು ಅಭಿಪ್ರಾಯಪಟ್ಟಿತು. ಅರ್ಜಿದಾರರು ಒಪ್ಪಂದದ ಜಾರಿಗೆ ಸಿವಿಲ್ ನ್ಯಾಯಾಲಯಕ್ಕೆ ಹೋಗಬಹುದು ಅಥವಾ ಗ್ರಾಹಕ ನ್ಯಾಯಾಲಯವನ್ನಾದರೂ ಸಂಪಡಿರ್ಕಿಸಬಹುದು ಎಂದು ಅದು ಹೇಳಿತು.

ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಮಂಜೂರಾತಿ ಪತ್ರದಲ್ಲಿ ವಿಧಿಸಿದ ಷರತ್ತುಗಳ ಪ್ರಕಾರ ಅರ್ಜಿದಾರರಿಗೆ ಹಣ ಹಿಂದಕ್ಕೆ ಪಡೆಯುವ, ನಿರ್ಮಾಣಕಾರ್ಯ ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳುವವರೆಗೆ ಕಾಯುವ, ಸಂಸ್ಥೆ ನಿರ್ಮಿಸಿದ ಬೇರೆ ಕಟ್ಟಡವನ್ನು ಪಡೆಯುವ ಅವಕಾಶಗಳು ಇದ್ದವು. ಆದರೆ ಪ್ರತಿವಾದಿಯು ಈ ಯಾವುದೇ ಆಯ್ಕೆಗಳನ್ನೂ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲು ಕಾಲಾವಕಾಶ ಕೂಡಾ ನೀಡದೆ ಏಜೆಂಟರ ಮೂಲಕ ಹಣ ವಾಪಸ್ ಪಡೆಯಲು ಒತ್ತಡ ಹೇರಿತು ಎಂಬುದನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಗಮನಿಸಿತು.

ಈ ರೀತಿ ಅವಸರ ಪಟ್ಟು ಹಣ ಹಿಂದಿರುಗಿಸಿದ್ದು ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಭೂಮಿಯ ಬೆಲೆ ಹೆಚ್ಚಿದ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಅದನ್ನು ಬೇರೆಯವರಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಲಾಭ ಗಳಿಸುವ ಸಲುವಾಗಿಯೇ ಎಂದು ಅರ್ಜಿದಾರರು ಆಪಾದಿಸಿದ್ದರು. ಈ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಆಪಾದನೆಯನ್ನು ಪ್ರತಿವಾದಿ ನಿರಾಕರಿಸಲಿಲ್ಲ ಎಂಬುದನ್ನು ಗಮನಿಸಿದ ನ್ಯಾಯಾಲಯ 'ಇದು ಪ್ರತಿವಾದಿಗಳ ವರ್ತನೆ ನೇರವಾಗಿಲ್ಲ, ಅರ್ಜಿದಾರರಿಗೆ ಉದ್ದೇಶಿತ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟುಗಳ ಮಾರಾಟವನ್ನು ತಪ್ಪಿಸುವ ಸಲುವಾಗಿಯೇ ಹಣ ಮರುಪಾವತಿಗೆ ಶಂಕಾಸ್ಪದ ವಿಧಾನ ಬಳಸಲಾಗಿದೆ' ಎಂದು ಭಾವಿಸಿತು.

ಆಸ್ತಿಪಾಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ನಿಯಮಗಳ ಪ್ರಕಾರ ಯಾವುದಾದರೂ ಲಾಭ ಒಪ್ಪಂದದ ಬಳಿಕ ಬಂದರೆ ಅದು ಮೊದಲು ಆಸ್ತಿ ಪಡೆದಾತನಿಗೆ ಸೇರಬೇಕೇ, ಹೊರತು ಅದನ್ನು ನೀಡಿದಾತನಿಗೆ ಅಲ್ಲ. ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಹಣ ಪಡೆದು ನೀಡಲಾದ ಮಂಜೂರಾತಿ ಪತ್ರದಲ್ಲಿ ತಿಳಿಸಿದ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅವಧಿಯ ಒಳಗೆ ಗೇಣಿದಾರ ಜಾಗ ತೆರವು ಮಾಡದೇ, ನಂತರ ತೆರವು ಮಾಡಿದರೂ ಅದರ ಲಾಭ ಮೊದಲು ಮಂಜೂರಾತಿ ಪತ್ರ ಪಡೆದ ಅರ್ಜಿದಾರರಿಗೇ ಸೇರಬೇಕು ಎಂಬುದನ್ನೂ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ತನ್ನ ಗಮನಕ್ಕೆ ತೆಗೆದುಕೊಂಡಿತು.

ಪ್ರತಿವಾದಿ ಸಂಸ್ಥೆಯು ಅರ್ಜಿದಾರರಿಂದ ಪಡೆದ ಹಣವನ್ನು ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಲುವಾಗಿ ಬಳಸಿಕೊಂಡಿರುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇದೆ. ಹೀಗೆ ಬಳಸಿದ ಬಳಿಕ ಆ ಹಣವನ್ನು ಅರ್ಜಿದಾರರಿಗೆ ಮರುಪಾವತಿ ಮಾಡುವಂತಿಲ್ಲ. ಇಲ್ಲಿ ಅರ್ಜಿದಾರರಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದ ರದ್ದಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಯಾವುದೇ ನೋಟಿಸ್ ನೀಡಿಲ್ಲ, ಮಂಜೂರಾತಿ ಪತ್ರದ ಷರತ್ತುಗಳ ಪ್ರಕಾರ ಬೇರೆ ಆಯ್ಕೆಗೆ ಅವಕಾಶ ನೀಡಿಲ್ಲ. ಏಕಪಕ್ಷೀಯವಾಗಿ ಹಣ ಮರುಪಾವತಿ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ. ಒಪ್ಪಂದದ ಷರತ್ತುಗಳಿಗೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿ ಈ ರೀತಿ ಮಾಡುವುದು ಪ್ರತಿವಾದಿಯ ಪಾಲಿಗೆ ಅನೈತಿಕವಾಗುತ್ತದೆ ಎಂದೂ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಹೇಳಿತು.

ಈ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಮಂಜೂರಾತಿ ಪತ್ರದಲ್ಲಿ ಒಪ್ಪಿಕೊಂಡ ಪ್ರಕಾರ ಅರ್ಜಿದಾರರಿಗೆ ಕೊಡಬೇಕಾದ ಎಲ್ಲ ಹಣ ಪಾವತಿಗೆ ಪ್ರತಿವಾದಿ ಸಂಸ್ಥೆಯು ಸೂಚನೆ ಕಳುಹಿಸಬೇಕು. ಈ ಸೂಚನೆ ಬಂದ ಎರಡು ತಿಂಗಳುಗಳ ಒಳಗಾಗಿ ಅರ್ಜಿದಾರರು ಪೂರ್ತಿ ಹಣ ಪಾವತಿ ಮಾಡಬೇಕು. ಹಣ ಬಂದ ಎರಡು ತಿಂಗಳುಗಳ ಒಳಗಾಗಿ ಉಭಯ ಪ್ರಕರಣಗಳ ಅರ್ಜಿದಾರರಿಗೂ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟುಗಳನ್ನು ಮಂಜೂರು ಮಾಡಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಬೇಕು. ಜೊತೆಗೆ ಖಟ್ಲೆ ವೆಚ್ಚವಾಗಿ ಪ್ರತಿವಾದಿ ಸಂಸ್ಥೆಯು ತಲಾ 5000 ರೂಪಾಯಿಗಳನ್ನು ಉಭಯ ಪ್ರಕರಣಗಳ ಅರ್ಜಿದಾರರಿಗೂ ಪಾವತಿ ಮಾಡಬೇಕು ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಆಜ್ಞಾಪಿಸಿತು.